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Reform der Grundsteuer

Niedersachsen hat als zweites Bundesland ein eigenes Grundsteuergesetz


Der Niedersächsische Landtag hat am 07.07.2021 ein Grundsteuergesetz verabschiedet, dem das vom Land selbst entwickelte Flächen-Lage-Modell zu Grunde liegt. Das Land hat damit eine eigene, einfache und gerechte Grundsteuer bekommen. Die Bürger und Bürgerinnen werden – anders als beim Bundesmodell – für die Grundsteuer nur noch einmal eine Steuererklärung abgeben müssen. Diese Erklärung besteht aus wenigen Angaben zu den Flächengrößen und der Nutzung. Den Rest erledigt die Verwaltung.

Die Grundsteuer musste reformiert werden; das hat das Bundesverfassungsgericht vorgegeben. Die Politik in Bund und Ländern hat sich in den vergangenen Jahren sehr um eine Lösung bemüht, denn das Aufkommen der Grundsteuer muss für die Kommunen gesichert und die Neuregelungsfrist des Bundesverfassungsgerichts eingehalten werden. Ab dem 01.01.2025 kann die Grundsteuer nur noch nach neuem Recht erhoben werden. Dafür hat der Bund ein komplexes Modell entwickelt, das dem alten Recht ähnlich ist. Er hat zugleich den Ländern die Möglichkeit gegeben, eigenes Landesrecht für die Grundsteuer zu schaffen.

Niedersachsen hat sich entschieden, eine selbstentwickelte Lösung dem Bundesmodell vorzuziehen. Es ist das zweite Bundesland nach Baden-Württemberg, das vom Modell des Bundes abweicht und ein eigenes Grundsteuergesetz hat. Daneben planen weitere Bundesländer die Öffnungsklausel zu nutzen: Bayern bevorzugt ein reines Flächen-Modell, Hamburg und Hessen haben sich wie Niedersachsen für ein Flächen-Modell entschieden, das um eine Lage-Komponente erweitert wird.


Das Bundesmodell

Das Bundesgesetz knüpft wie das bisherige Recht weiterhin am Verkehrswert der Grundstücke an. Dadurch, dass dieser Wert für jedes einzelne Grundstück erst ermittelt werden muss, ist das Gesetz notwendigerweise sehr aufwändig, kleinteilig, intransparent und kompliziert ausgestaltet. Um dies abzumildern, wurden umfangreiche Typisierungen und Vergröberungen vorgenommen, was wiederum das Risiko in sich birgt, vom Bundesverfassungsgerichterneut als verfassungswidrig verworfen zu werden. Nicht zuletzt werden die Bürgerinnen und Bürger die einzelnen, komplexen Berechnungsschritte nur schwer nachvollziehen können.

Um diesen Erschwernissen auszuweichen, sind alternative Modelle entwickelt worden. Sie sind möglich und zulässig, denn nach dem Bundesverfassungsgerichtsurteil ist der Gesetzgeber nicht gezwungen, die Bemessung der Grundsteuer wertabhängig auszugestalten.


Das Flächen-Modell

Möglich ist – und so hat sich Bayern entschieden – zum Beispiel ein reines Flächen-Modell. Die Belastung mit Grundsteuer wird hier nicht nach dem Wert des Grundstücks verteilt, sondern nach dem Nutzen, den die Grundstücksbesitzer daraus ziehen können, dass sie in der jeweiligen Gemeinde ihr Objekt innehaben. Dieser Nutzen (das Äquivalent) wird in Bayern künftig allein nach der Fläche bemessen.

Das Flächen-Modell nimmt die Größe des Grundstücks und des Gebäudes – also die Fläche - zum Maßstab. Das Modell ist sehr einfach und gut nachvollziehbar. Seine Schwäche liegt darin, dass für Grundstücke derselben Größe in derselben Gemeinde dieselbe Grundsteuer erhoben wird – egal, ob sich das Objekt in allerbester oder in mäßiger Lage befindet.


Das Flächen-Lage-Modell - eine Weiterentwicklung des reinen Flächen-Modells

Typischerweise ist der Nutzen eines Grundstücks davon abhängig, an welcher Stelle in der Gemeinde das Grundstück liegt, d.h. auch die Lage spielt eine Rolle und kann die Relation der Objekte zueinander richtig feststellen. Die Gemeinde bietet dem Grundbesitzer typischerweise in guter Lage mehr und in mäßiger Lage weniger Nutzen, zum Beispiel in Gestalt unterschiedlich langer oder kurzer Wege, der Erreichbarkeit kommunaler Dienste und der Nutzungs-/Lebensqualität. Diese Unterschiede werden im Flächen-Lage-Modell berücksichtigt. Als Indikator für die Lage werden die flächendeckend (für Bauflächen) vorhandenen Bodenrichtwerte für das jeweilige Grundstück genutzt. Der Bodenrichtwert des Grundstücks wird mit dem Gemeindedurchschnitt verglichen. Mit dieser Relation wird das „Besser“ oder „Mäßiger“ der Lagen messbar gemacht. Da es nicht auf die absolute Höhe der Werte ankommt (kein Verkehrswert-Modell), sondern auf das Verhältnis, wird der Faktor sodann angemessen gedämpft. Im Ergebnis entsteht ein moderater Zu- oder Abschlag. Beispiel: Der doppelt so hohe Bodenrichtwert im Vergleich zum Durchschnitt führt zu einem Zuschlag von 20 Prozent. Das ist der Lage-Faktor 1,2.

Die Lage-Faktoren sorgen dafür, dass der Gedanke der Nutzen-Äquivalenz noch besser als beim reinen Flächen-Modell zum Tragen kommt. Sie spiegeln nicht den Wert der Bebauung wider, sondern die Teilhabe an der kommunalen Leistung durch den Grundbesitz in der jeweiligen Lage. Mit anderen Worten: Das Flächen-Lage-Modell optimiert das extrem einfache Flächen-Modell über die Berücksichtigung der Lage.


Vorteile des Flächen-Lage-Modell

Das Flächen-Lage-Modell ist leicht umsetzbar und enthält keine streitanfälligen Determinanten. Gegenüber dem verkehrswertorientierten Bundesmodell bietet das Flächen-Lage-Modell insbesondere den Vorteil einer deutlich leichteren Administrierbarkeit mit nur noch einer einmaligen Hauptfeststellung für die ca. 3,6 Millionen zu bewertende Grundstücke in Niedersachsen anstelle regelmäßiger weiterer Hauptfeststellungen im 7-Jahre-Rhythmus. Nur bei gravierenden Änderungen der Lageverhältnisse, die automatisiert von der Verwaltung überprüft werden, kommt es im Flächen-Lage-Modell zu neuen Steuerbescheiden in den betroffenen Gebieten. Insgesamt bedeutet das also erhebliche Einsparung von Personal- und Verwaltungskosten.

Der jeweilige Lage-Faktor ergibt sich direkt aus den Regelungen im Niedersächsischen Grundsteuergesetz. Die niedersächsische Finanzverwaltung führt lediglich die – einfache – Berechnung dieser Lagefaktoren durch. Das Ergebnis kann automatisch in die Steuerberechnung einfließen. Für die Steuerpflichtigen wird ein „Grundsteuer-Viewer“ zur Verfügung gestellt. Das ist eine Kartendarstellung im Internet, aus der die Flächen und Faktoren ersichtlich sein werden. Er ist ein Transparenz-Instrument und eine Ausfüllhilfe für die Flächenangaben.

Ziel ist es, einen guten und gerechten Weg für die Bemessung der Grundsteuer zu wählen, der Bürger und Bürgerinnen möglichst wenig belastet, den Kommunen Sicherheit gibt und viel Personal spart.



FAQs zur Grundsteuer

Hier finden Sie die Antworten auf die wichtigsten Fragen.

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