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Die Grundsteuer muss einfach, transparent und aufkommensneutral sein

Reform der Grundsteuer


Die Grundsteuer hat für die kommunalen Haushalte eine enorme Bedeutung. Nach der Gewerbesteuer und dem Gemeindeanteil an der Einkommensteuer stellt die Grundsteuer die drittgrößte Einnahmequelle der Kommunen dar. Allein in Niedersachsen belief sich das Grundsteueraufkommen im vergangenen Jahr auf insgesamt rund 1,4 Milliarden Euro, bundesweit auf rund 14 Milliarden Euro.

Nachdem das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 die gesetzlichen Regelungen zur Grundsteuer für unvereinbar mit dem allgemeinen Gleichheitssatz der Verfassung erklärt hat, musste der Gesetzgeber rasch reagieren. Nach dem Bundestag hat auch der Bundesrat am 8. November 2019 eine Reform der Grundsteuer beschlossen.

Die bestehenden Regelungen gelten weiterhin bis zum 31.12.2024. Die Grundsteuer muss auf eine neue, zukunftssichere und gerechte Basis gestellt werden. Die bisherigen Bewertungsgrundlagen wurden vom Bundesverfassungsgericht als völlig veraltet und damit für verfassungswidrig erklärt. Eine Reform der Grundsteuer bedeutet daher, dass zunächst rund 35 Millionen Grundstücke bundesweit neu bewertet werden müssen. In Niedersachsen betrifft das rund 3,5 Millionen Grundstücke. Bis 2025 ist nun Zeit, um die notwendigen Daten zu erheben. Diese Aufgabe ist beachtlich.

Das neue Bundesgesetz sieht ein wertabhängiges Modell vor. Demnach stützt sich die Berechnung weiterhin auf den Wert und auf die Fläche einer Immobilie. Auch die durchschnittlichen Mieten in der betreffenden Wohnlage und u.a. das Alter der Gebäude sollen nach dem Modell einfließen. Der Wert für jedes einzelne Grundstück muss also ermittelt werden, was notwendigerweise aufwändig ist. Alle sieben Jahre müssen alle Grundstücke neu bewertet werden.

Den Ländern steht es – aufgrund einer ab 2025 möglichen Öffnungsklausel – frei, ein abweichendes Landesgesetz mit einer eigenen Berechnungsmethode zu entwickeln. Die niedersächsische Landesregierung hat sich noch nicht festgelegt, ob sie davon Gebrauch machen wird. Es ist jedoch sinnvoll, dass es auf Länderebene nicht viele verschiedene Grundsteuermodelle gibt. Derzeit beraten die Länder, ob sich mehrere von ihnen im Falle der Nutzung der Länderöffnungsklausel hinter einem Modell versammeln könnten.

Möglich wäre sogar ein reines Flächen-Modell. Das Flächen-Modell nimmt allein die Größe des Grundstücks und des Gebäudes zum Maßstab. Das Modell ist sehr einfach und gut nachvollziehbar. Seine einzige Schwäche liegt darin, dass für zwei Grundstücke derselben Größe in derselben Kommune dieselbe Grundsteuer erhoben wird – egal, ob sich das Objekt in allerbester oder in mäßigerer Lage befindet. Ein solches Ergebnis wird häufig als ungerecht empfunden.

Das Niedersächsische Finanzministerium hat als Kompromissvorschlag und als Diskussionsgrundlage ein Modell entwickelt, welches vom Flächenmodell ausgehend, kommunale Lagefaktoren bei der Berechnung mit einfließen lässt.

Typischerweise ist der Nutzen eines Grundstücks davon abhängig, an welcher Stelle in der Kommune das Grundstück liegt. Das bedeutet, auch die Lage spielt eine Rolle. Diese Unterschiede werden – bezogen auf die jeweiligen Ortschaften oder Stadtbezirke – im Flächen-Lage-Modell berücksichtigt. Anhand eines Vergleichs der durchschnittlichen Bodenrichtwerte der Stadtbezirkee wird ein Lagefaktor abgeleitet. Die Lagefaktoren spiegeln nicht den Wert der Bebauung wider, sondern die Teilhabe am kommunalen Leistungs- bzw. Nutzenangebot durch den Grundbesitz in genau der jeweiligen Lage.

Für jede Kommune soll es bis zu maximal sieben Lagefaktoren geben, je nachdem wie homogen oder wie stark voneinander abweichend die durchschnittlichen Bodenrichtwerte in der Kommune sind. Im Ergebnis gibt es für jedes Grundstück und jedes Gebäude einen Lagefaktor, der mit der Fläche des Grundstücks multipliziert wird.

Gegenüber dem Bundesmodell bietet das Flächen-Lage-Modell insbesondere den Vorteil der deutlich leichteren Administrierbarkeit mit nur einer Hauptfeststellung anstelle regelmäßiger weiterer Hauptfeststellungen alle sieben Jahre. Das bedeutet Einsparung von zusätzlichen Personalkosten von circa 45 Prozent gegenüber dem Bundesmodell. Die Gutachterausschüsse können die einfache Berechnung der Lagefaktoren durchführen und das Ergebnis fließt automatisch in die Steuerberechnung ein. Das ist für alle Beteiligten deutlich einfacher und weniger streitanfällig als die Ermittlung jedes einzelnen Bodenrichtwerts für jedes Grundstück, wie es das Bundesmodell vorsieht.

Die Grundsteuer muss auf jeden Fall als verlässliche Einnahmequelle für die Gemeinden erhalten bleiben. Die Reform darf auch den Finanzämtern, Bürgern und Kommunen nicht zu viel Aufwand auferlegen.



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Artikel-Informationen

erstellt am:
22.07.2016
zuletzt aktualisiert am:
05.03.2020

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