Aktuelles zur Grundsteuerreform in Niedersachsen

Der Niedersächsische Landtag hat einen Gesetzentwurf zur Änderung des Niedersächsischen Grundsteuergesetzes beschlossen. Die Änderung ermöglicht es den Gemeinden, die Grundsteuer in besonders gelagerten Härtefällen mit hohen individuellen Belastungen ganz oder teilweise zu erlassen. Damit wird eine bürokratiearme Lösung für spezielle Einzelfälle ermöglicht.

Im Rahmen der Grundsteuerreform hat sich gezeigt, dass das neue Flächen-Lage-Modell in einigen wenigen Konstellationen zu unerwartet hohen Belastungen geführt hat, die nicht gerechtfertigt erscheinen. Mit der nun beschlossenen Rechtsänderung wird ein Instrument geschaffen, um offensichtliche Härtefälle abzufedern, ohne das bewusst einfach gehaltene Grundsteuermodell grundsätzlich in Frage zu stellen. Die Gemeinden erhalten die Möglichkeit, in wenigen individuellen Härtefällen einen vollständigen oder teilweisen Erlass der Grundsteuer zu gewähren, wenn es im Gemeinwohlinteresse gerechtfertigt ist.

Nur auf kommunaler Ebene kann anhand der örtlichen Verhältnisse entschieden werden, ob unter gemeindespezifischen Aspekten tatsächlich ein Härtefall vorliegt oder nicht. Zugleich hat die Landesregierung darauf geachtet, mit den berücksichtigten Fallgruppen den zusätzlichen Verwaltungsaufwand für die Kommunen möglichst gering zu halten. Die Gesetzesänderung wurde im Rahmen einer Verbandsbeteiligung intensiv mit den Kommunalen Spitzenverbänden erörtert.

Von der neuen Regelung profitieren drei Fallgruppen:

Resthöfe

Die neue Regelung gilt für ehemalige land- und forstwirtschaftliche Betriebe, bei denen große Nebengebäude dauerhaft leer stehen. Gemeint sind Resthöfe, deren Nutzfläche 300 Quadratmeter überschreitet. Voraussetzung ist außerdem, dass die ehemals land- und forstwirtschaftlich genutzten Hof- und Wirtschaftsgebäude tatsächlich dauerhaft nicht mehr genutzt werden. Durch die Mindestgröße von 300 Quadratmetern ungenutzter Nutzfläche geht es ausschließlich um Fälle mit größerer Auswirkung. So sollen die Gemeinden vor einer Flut von Bagatellfällen geschützt werden.

Unbebaute und ungenutzte Grundstücke

Eine entsprechende Begrenzung wird auch bei der zweiten Fallgruppe angewendet. Sie umfasst unbebaute Grundstücke, deren Flächen 3000 Quadratmeter überschreiten und die dauerhaft nicht genutzt werden.

Voraussetzung ist außerdem, dass das unbebaute Grundstück nicht zu einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft gehört. Denn dann würde es unter die nur für die Land- und Forstwirtschaft geltende Grundsteuer A fallen.

Sportflächen

Die dritte Fallgruppe betrifft verpachtete Grundstücke, die zur Sportausübung von einer gemeinnützigen Institution genutzt werden. Die Gemeinde kann zur Förderung des Sportes innerhalb des Gemeindegebietes einen vollständigen oder teilweisen Erlass der Grundsteuer gewähren.

Ein Härtefallantrag muss bis spätestens zum 31. März des Folgejahres bei der Gemeinde gestellt werden, die den Grundsteuerbescheid erlassen hat. Für 2025 gilt eine verlängerte Frist bis zum 31. Dezember 2026. Bleiben die Grundstücksverhältnisse unverändert, ist kein erneuter Antrag nötig.

Die niedersächsische Grundsteuerreform in ihrer Gesamtheit wird zum 31. Dezember 2027 evaluiert, da erst dann die Verschiebungen der Belastung systematisch analysiert werden können. Da aber frühzeitig deutlich wurde, dass es in den genannten Fallgruppen zu vorher nicht absehbaren Härten kommen kann, hatte Finanzminister Gerald Heere die Evaluierung für diese Konstellationen vorgezogen.

Am 18. Juni 2026 hatte das Niedersächsische Finanzgericht entschieden, dass das Niedersächsische Grundsteuergesetz verfassungsgemäß ist. Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass die Anknüpfung an die von den Gutachterausschüssen festgestellten Bodenrichtwerte und die Begrenzung durch den Lage-Faktor eine sachgerechte und praktikable Vereinfachung darstellen.

Zum Hintergrund

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuem Recht berechnet. Alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundstücken haben von ihrer Kommune neue Grundsteuerbescheide erhalten. Dabei kommt es zu Änderungen der Steuerlast nach oben und unten, was auch so sein muss. Denn bisher wurde die Grundsteuer anhand von sehr alten Einheitswerten berechnet. Diese Werte stammen in den alten Bundesländer aus dem Jahr 1964 und in den neuen Bundesländern aus dem Jahr 1935. Die tatsächliche Wertentwicklung eines Grundstücks wurde durch diese Werte nicht widergespiegelt. Dadurch wurden gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelt. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig erklärt. Nun werden gleichartige Grundstücke auch weitgehend gleich behandelt.